Insajderi iz industrije pobijaju tvrdnje RealPage Rental Cartela

Vještačka inteligencija je okrivljena za otpuštanje radnih mjesta, nakaradnu umjetnost i plagijat. Ali tvrdnje da su algoritmi nezakonito podizali rente ne mogu biti istinite, tvrdi se u izvještaju industrijskih istraživača.

ProPublica je u oktobru izvijestila da softver iz RealPage-a povećava kiriju stanova širom zemlje. Uslijedile su tužbe u kojima se tvrdilo da je softver – koji sugerira najam za stanodavce predviđanjem dostupnosti i potražnje – u suštini stvorio kartel višeporodičnih operatera. Ministarstvo pravde pokrenulo je istragu.

Sada, grupa insajdera iz industrije, od kojih su dvojica citirana u članku ProPublica, odustaje.

Pioniri softvera za upravljanje prihodima Jeffrey Roper i Donald Davidoff – obojica trenutno rade kao izvršni direktori softverskih firmi koje su specijalizirane za višeporodični sektor komercijalnih nekretnina – pridružili su se konsultantu iz industrije Domu Beveridgeu u izvještaju koji pobija priču neprofitne vijesti.

“Ne samo da jeste neistinito da postoji višeporodični kartel bilo koje vrste, čak nije moguće“, pišu autori.

U članku ProPublica, Davidoff i Roper — koji je bio glavni naučnik za RealPage od 2004. do 2012. — raspravljaju o istoriji softvera za upravljanje prihodima. Ali oni tvrde da je priča isključila njihova objašnjenja o tome kako tehnologija funkcioniše i da sada žele da isprave situaciju.

Aviokompanije, vlasnici hotela, kompanije za iznajmljivanje automobila i željeznički operateri koriste softver za upravljanje prihodima od 1980-ih. Vlasnici stanova koriste ga barem od 1990-ih, ali članak je izazvao novi bijes među stanarima i regulatorima.

Oni su zabrinuti da kada se tehnologija primjenjuje na stanove, ona omogućava stanodavcima da dijele informacije o stanarini i povećaju kirije iznad prirodnog nivoa, podstičući krizu pristupačnosti u zemlji.

Nekoliko menadžera nekretnina reklo je za ProPublicu da ih je softver naveo da traže veće cijene nego što bi imali bez njega. Nakon toga, pokrenute su najmanje dvije grupne tužbe protiv RealPagea iz Richardsona u Teksasu.

U novom izvještaju se tvrdi da je softver dizajniran da podstiče konkurenciju, a ne da je potiskuje, i da optužbe „omogućavaju beskorisno odvraćanje pažnje od mnogo hitnijeg pitanja pristupačnosti stanovanja“.

U izjavi, RealPage je naveo da nije igrao nikakvu ulogu u bijeloj knjizi i da “pohvaljujemo temeljit rad koji predstavlja i nadamo se da će biti katalizator za slične konstruktivne analize i diskusije koje će opovrgnuti mnoge netačnosti i iskrivljene narative o našoj industriji. ”

Glasnogovornik ProPublica rekao je da kuća ostaje pri svom izvještaju.

Konsolidovana nabavka

Pobijanje počinje ispitivanjem kako može doći do kartela i da li bi ga tržište za više porodica moglo održati. Ponuda proizvoda, u ovom slučaju iznajmljivanja, treba da se konsoliduje među relativno malo konkurenata sa zajedničkim finansijskim ciljevima i načinom koordinacije odluka o cenama.

ProPublica je pogledala Belltown, moderno naselje u Sijetlu sa nešto više od 9.000 stanova po tržišnoj ceni. Publikacija je utvrdila da 70 posto stanova upravlja 10 društava za upravljanje.

„Postoji ‘car nema odjeću’ u čitanju te statistike,” rekao je Beveridge. “Razmislite o trgovinama prehrambenih proizvoda, ili prodajnim kućama automobila, ili bilo kojoj drugoj vrsti lokalnih usluga. Možete li se sjetiti negdje gdje 70 posto ponude dolazi iz nekog broja većeg od 10 različitih kompanija?”

ProPublica je izvijestila da je u jednoj zgradi Belltown koja koristi RealPageov softver za upravljanje prihodima YieldStar, kirije porasle za 42 posto od 2012. godine, u poređenju sa 33 posto u sličnim zgradama u centru grada. (ProPublica nije otkrila da li je neka od tih zgrada koristila YieldStar.)

Beveridž je rekao da proučavanje Belltowna kao posebnog tržišta stanova ne odražava tačno način na koji iznajmljivači traže stanove.

„Ne gledate samo u isti blok“, rekao je. “Vjerovatno gledate na više različitih naselja prilično udaljenih jedno od drugog kada razmišljate o selidbi.”

Na nacionalnom nivou, ProPublica je pronašla konsolidaciju: udio stanova u SAD-u pod kontrolom 50 najvećih upravitelja nekretninama rastao je godišnje u posljednjih 14 godina. Do 2021. godine nadgledali su oko 4,2 miliona jedinica.

Pobijanje je napalo taj argument navodeći da su najveći vlasnici stanova u zemlji — za razliku od menadžera — doživjeli pad tržišnog udjela za 17 posto u jednoj deceniji na oko 2,4 miliona jedinica. U međuvremenu, najviši menadžeri nekretnina povećali su svoj udio za 58 posto.

ProPublica je menadžere prozvala relevantnijim za ovu temu.

„Naše izvještavanje se fokusiralo na menadžere nekretnina — ne na vlasnike nekretnina — jer su menadžeri ti koji koriste softver za prihode za utvrđivanje cijena stanova, i oni su vremenom postali konsolidirani“, rekao je glasnogovornik ProPublica. “Iznajmljivači jednostavno nailaze na manje operatera stanova kada traže stan za život na nekim urbanim tržištima.”

Bivši antimonopolski tužilac rekao je za ProPublica da bi RealPage-ov online forum i sastanci samo po pozivu „mogli podići antimonopolsku crvenu zastavu“.

Ipak, pobijanje pokazuje da su višeporodični operateri, sa kontrolom nad oko 20 posto tržišta stanova, previše fragmentirani da bi bili kartel.

Također primjećuje da se finansijski ciljevi razlikuju među nekretninama za iznajmljivanje. Neki vlasnici moraju brzo da popune stanove, čak i ako to znači smanjenje kirija. Drugi imaju vremena da čekaju.

„Uopšte ne postoji scenario da neko stalno poskupi“, rekao je Beveridž. “Ova ideja da postoji neka uzročnost upravljanja prihodima zbog koje cijene rastu je apsolutno netačna.”

Za novi projekat zakupa potreban je novčani tok i aktivnost, tako da vlasnici imaju za cilj da brzo potpišu iznajmljivače, čak i ako to znači nuđenje koncesija. S druge strane, projekat koji dodaje vrijednost može biti voljniji čekati da iznajmljivači sa višim plaćama pokažu investitorima da je renoviranje dalo povrat.

Ako vlasnici i operateri imaju različite ciljeve, razloge za pobijanje, trebali bi imati različite definicije idealne cijene.

Autori se fokusiraju na “izloženost” ili količinu slobodnih ili uskoro slobodnih jedinica.

„Konkurenti unutar istog podtržišta obično doživljavaju različite nivoe izloženosti u datom trenutku“, pišu autori. „Budući da se izloženost dosta razlikuje, nema smisla da konkurentske nekretnine slijede iste strategije određivanja cijena.”

Sa svim kompromisima i konfliktnim varijablama koje upravljaju dinamikom određivanja cijena, nijedan softver za upravljanje prihodima ne može stvoriti jedinstveni režim određivanja cijena, pišu autori.

Mogućnost koordinacije

Pitanje o kojem se odlučuje na sudu i u Ministarstvu pravosuđa je da li vlasnici i operateri koji koriste isti softver, koji pri predlaganju cijena zbija podatke iz drugih zgrada, predstavljaju kartel.

Nejasno je da korištenje softvera znači da su stanodavci pristali da manipulišu cijenama. U borbi protiv tužbi, pravnici će također primijetiti da su vlasnici dijelili informacije o cijenama mnogo prije nego što su se pojavili algoritmi.

Na kraju, autori izvještaja pozivaju na veću stambenu izgradnju i ismijavaju ideju da bi stanodavci trebali naplaćivati ​​manje nego što su stanari spremni da plate.

Čitaj više

„Primamljivo je okriviti stanodavce za pristupačnost stanovanja“, pišu oni. „Ali u osnovi je neiskreno sugerirati da je rješenje za duboko strukturalno pitanje kao što je pristupačnost stanovanja zahtijevati veći altruizam od investitora.”