Da li je jesen 2024. pravo vrijeme za kupovinu nekretnine u Njemačkoj?

Nakon niza pada cijena, potražnja na njemačkom tržištu nekretnina značajno raste, smatraju stručnjaci za nekretnine.

Platforma za nekretnine ImmoScout 24 otkrila je da je potražnja za kupovinom u gradovima “dostigla novi maksimum od 2017. godine”, pri čemu je platforma primijetila nagli porast upita za financiranje u periodu od travnja do juna.

„Tržište kupovine nekretnina nastavlja da dobija zamah. Faza čekanja je gotova na strani kupca i prodavca”, rekao je generalni direktor ImmoScout24 Gesa Crockford, dodajući da ljudi “žele ponovo da kupuju”.

Interesovanje (mjereno zahtjevima za kontakt) za kupovinu nekretnina u njemačkih “top osam” gradova je posebno veliko – poraslo je za 47 posto na godišnjem nivou u Berlinu, Diseldorfu, Minhenu, Lajpcigu, Frankfurtu, Hamburgu, Kelnu i Štutgartu, utvrdio je ImmoScout 24.

Ali trend nije ograničen samo na velike gradove, interes za kupovinu se povećao i na periferiji gradova i ruralnim područjima, navodi platforma.

Analiza Commerzbanke krajem avgusta došla je do sličnog zaključka. Banka bilježi sve veći broj transakcija nekretninama i sve više ljudi koji se prijavljuju za hipoteke.

Međutim, prethodni pad cijena treba uzeti u obzir jer tržište uvelike varira u različitim dijelovima zemlje.

Na primjer, padovi cijena nisu bili tako veliki u gradskim sredinama najvećih njemačkih gradova, gdje je potražnja uvijek jaka, u poređenju sa ruralnim područjima koja su u mnogo većoj mjeri bila pogođena krizom, Maren Boerdeling, menadžer imovine u Quantumu Immobilien, rekao je za The Local.

PROČITAJTE JOŠ: OBJAŠNJENO: Koje naknade morate platiti prilikom kupovine kuće u Njemačkoj?

Dakle, šta to znači za cijene nekretnina?

Uprkos povećanom interesu, Commerzbank predviđa da će cijene samo “umjereno” rasti u kratkom roku jer će naduvane kamate na hipoteke nadoknaditi nedostatak stambenog fonda.

Međutim, navodi se da je padu cijena nekretnina izazvano povećanjem kamatnih stopa Evropske centralne banke možda došao kraj.

Oglas

“Cijene starijih nekretnina ponovo su lagano porasle od početka godine nakon što su pale za preko 12 posto od proljeća 2022. To bi značilo da je korekcija cijena okončana prije nego što smo očekivali.” Commerzbank navodi u istraživačkoj bilješci na svojoj web stranici.

Još jedan faktor koji bi mogao dovesti do viših cijena je nedostatak stambenog fonda u mnogim regijama širom Njemačke.

Ovaj grafikon transakcijskih cijena nekretnina od 2010. do 2024. pokazuje da se cijene stabiliziraju za starije nekretnine (crna linija) i novogradnje (žuta linija). Izvor: Commerzbank

Na primjer, Institut za ekonomska istraživanja iz Kelna procjenjuje da je potrebno 370.000 novih stanova do i uključujući 2025. godine i oko 300.000 za godine do 2030. Međutim, manje od 200.000 će biti izgrađeno do 2026. godine, prema prognozama minhenskog Ifo instituta za Ekonomska istraživanja.

PROČITAJTE TAKOĐE: Možete li dobiti hipoteku u Njemačkoj bez stalnog boravka?

Osim imigracije, promjene u načinu života ljudi također povećavaju potrebu za dostupnijom imovinom.

Smanjenje broja ljudi koji žive zajedno u jednom domaćinstvu pokreće potražnju za više domova, prema Udruženju za savremenu gradnju.

Ali također je vrijedno napomenuti da kada portali o nekretninama izvještavaju o rastućim cijenama kuća u svojim online oglasima, to su obično tražene cijene koje još moraju proći kroz proces kupovine. Stanovi se mogu na kraju prodati za manje nego što su prvobitno oglašeni na internetu – ili uopće ne ako kupci i prodavci ne mogu postići dogovor.

Oglas

Postoji li razlika kada se kupuje novogradnja ili starija nekretnina?

Po pravilu, malo je vjerovatno da će novoizgrađene kuće ili stanovi direktno od investitora trenutno biti jeftiniji – posebno zbog visokih troškova izgradnje.

Prema Destatisu, njemačkom zavodu za statistiku, cijene novogradnje porasle su 2,7 posto na godišnjem nivou ovog maja, podstaknute rastućim troškovima većine građevinskih materijala.

Ali mnogi kupci se i dalje odlučuju za ove. U Hamburgu, na primjer, postoji opadajuća potražnja za kondominijumima, ali preferira se energetski efikasnim stanovima u novogradnji, kojima ne trebaju radovi na renoviranju koje zahtijevaju starije zgrade.

Međutim, ima ih manje dostupnih i relativno su skuplji, prema istraživanju IVD Nord-a.

ImmoScout je otkrio da postoji velika potražnja za novoizgrađenim stanovima i kućama u Berlinu i Lajpcigu.

Ako razmišljate o kupovini starije nekretnine, vrijedi imati na umu da banke ponekad traže premije za rizik u obliku viših kamatnih stopa za kuće koje će vjerovatno trebati renoviranje zbog 'zakona o grijanju' i oporezivanja CO2.

Kamene kuće pastelnih boja koje datiraju iz srednjeg vijeka vide se iznad starih gradskih utvrđenja Rothenburg ob der Tauber u regiji Frankonija u Njemačkoj. (Fotografija TORSTEN BLACKWOOD / AFP)

Nadalje, nejasno je za koje će renovacije njemačka vlada dati subvencije u budućnosti kao dio zakonodavstva EU usmjerenog na klimatski neutralnu izgradnju.

PROČITAJTE TAKOĐE: 'Potražite pomoć i ne žurite': Vaši najbolji savjeti za kupovinu nekretnine u Njemačkoj

Dakle, da li je dobro vrijeme za kupovinu kuće u Njemačkoj?

Stručnjaci za nekretnine promijenili su svoj stav u posljednjih nekoliko mjeseci.

Commerzbank je, na primjer, ranije predviđala da će cijene nastaviti da padaju do kraja 2024. jer je vjerovala da su cijene nekretnina i dalje precijenjene za nekih 5 do 10 posto.

Banka još uvijek isključuje bilo kakvu vrstu procvata nekretnina, ali smatra da je sada vjerovatno da će cijene nastaviti umjereno rasti do kraja godine. To je zato što je malo vjerovatno da će kretanja kamatnih stopa dovesti do većeg povećanja cijena.

“ECB će vjerovatno smanjiti svoju kamatnu stopu za dodatnih 100 baznih poena do idućeg ljeta. Međutim, to bi bilo nešto manje nego što tržište trenutno očekuje, tako da postoji potencijal za smanjenje kamatnih stopa na 10-godišnje hipotekarne kredite. vjerovatno će biti ograničeno”, saopštila je banka.

„Malo je vjerovatno da će kamatne stope biti mnogo niže nego što su sada u narednim mjesecima i narednoj godini, na oko 3,5 posto, a možda će čak i blago porasti u drugoj polovini 2025.“, dodaje se.

Oglas

Drugi su se složili da su cijene dostigle dno, ali samo na nekim lokacijama.

“Budući da se nivo kamatnih stopa stabilizovao i da se očekuje da će ECB sniziti kamatne stope, čini se da je dno dosegnuto na stabilnim lokacijama”, rekao je Boerderling iz Quantum Immobilien-a.

Međutim, ona je upozorila da isto ne važi nužno za područja pogođena demografskim promjenama i socijalno manje povoljna područja (kao što je na istoku izvan velikih gradova).

PROČITAJTE TAKOĐE: U GRAFIKONIMA: Kako se predviđa rast cijena njemačkih nekretnina u narednoj deceniji

Na stranu predviđanja cijena i cijena, na kraju krajeva, kupovina kuće je lična odluka i ovisi o mnogim faktorima, uključujući vašu finansijsku situaciju, potrebe i područje u kojem živite koje će imati svoje trendove na tržištu nekretnina.

Ako želite da sami provjerite koliko biste mogli očekivati ​​da platite za dom u vašoj regiji, Kielski institut za svjetsku ekonomiju (IfW) također lako objavljuje Greix (njemački indeks nekretnina). Podaci se prikupljaju na osnovu stvarnih, ovjerenih prodajnih cijena tako da ih vrijedi razmotriti dok istražujete.

Također bi mogla biti dobra ideja razgovarati sa profesionalnim stručnjakom za nekretnine u vašem području kada odlučujete o kupovini kuće.

Oglas