Iza Raoula Thomasa Unraveling Hotel Investments

Kako se Raoul Thomas čvrsto nadao da će dokapitalizirati svoj zajam od 285 miliona dolara za Waldorf Astoria Washington DC na vrijeme kako bi izbjegao gubitak hotela, finansijer se umorio od čekanja.

Zajmodavac BDT & MSD Partners su prošlog mjeseca odgodili aukciju za 45 dana kako bi Thomasu dali vremena da izliječi svoje neizvršenje obaveza.

Istorijsko imanje sa 263 sobe u zgradi Stare pošte, ranijem hotelu Trump International, blagodat je i propast Thomasove karijere.

Godine 2022. napravio je buku kupovinom zakupa zgrade od 375 miliona dolara od Trump Organization. Dogovor je doveo njegovu firmu do naslova u nacionalnim novinama, označivši njegov prodor u velike lige nekretnina. Prije toga, Thomasova kompanija za ulaganja u nekretnine sa sjedištem u Majamiju, CGI Merchant Group, imala je reputaciju ograničenu na Južnu Floridu. Njegov portfolio se sastoji prvenstveno od poslovnih zgrada, kao i od dva hotela, Gabriel Downtown Miami i Gabriel South Beach.

Upravo kada je Thomas zatvorio hotel u Washingtonu, DC, i počeo ga rebrendirati u Waldorf Astoriu, Federalne rezerve su započele svojih 11 agresivnih povećanja kamatnih stopa. Kako su se kamate CGI povećale, dobio je račun od 35,4 miliona dolara za poreze na transfere iz Distrikta Kolumbija, više od maksimuma od 9 miliona dolara koji je firma očekivala. Namet je pojeo rezervni fond firme od otprilike 40 miliona dolara za imovinu.

„Na to gledam“, rekao je Tomas (54), „kao na početak savršene oluje“.

Sada je superoluja. 5. avgusta, na dan kada je izgubio Waldorf Astoriu, CGI je takođe izgubio Gabriel Downtown Miami u posebnom zapleni. Gabriel South Beach ovog mjeseca kreće na aukciju za oduzimanje imovine.

Tomas se bori cele godine. Prije nego što je izgubio dva svoja hotela, tvrdio je da je radio na dokapitalizaciji uz pomoć vlasničkih partnera. Nakon aukcija, Thomas je rekao da se bori da povrati imovinu i da je njegov nagon još jači.

To je ambiciozan cilj, jer je velika prilika za zajmoprimca da povrati vlasništvo nad imovinom nakon što je izgubi u ovrsi.

A CGI ima veliku izloženost kancelarijama, klasu imovine sa upitnom održivošću i istoriju navodno neplaćenih računa na drugim nekretninama.

Thomasova nevolja je uobičajena. Nakon dvije turbulentne godine, obilježene skupljim finansiranjem, štedljivim dugovima i dioničkim kapitalom, devalvacijom imovine i, u slučaju Floride, vrtoglavim porastom premija osiguranja, investitori se bore, ali se nadaju da će odbiti smanjenje kamatnih stopa. Bilo da dođe do preokreta na tržištu ili se nastavljaju finansijski problemi za industriju — i Tomasa — tek treba da se utvrdi.

“Ne znam ishod”, rekao je Thomas. “Ali moram vjerovati da će to ići u moju korist.”

ASvi putevi vode do nekretnina

Kada je Thomas bio mladi poduzetnik pokušavajući otkriti svoj poziv, istraživao je tajkune i pronašao zajedničku nit: mnogi su svoje bogatstvo izgradili u nekretninama.

“Zaista sam bio oduševljen time i vidio sam da je to moj put”, rekao je.

Tomasu je teško da objasni ko je on, a da prethodno ne priča o svojim roditeljima.

Rođen na Jamajci od roditelja Gvajanaca, odrastao je u Kanadi, kao i raznim zemljama Afrike i Latinske Amerike zbog očevog posla kao ekonomiste i akademika.

“Na to gledam kao na početak savršene oluje.”
Raoul Thomas, CGI

Karijera oba roditelja imala je temeljnu temu osnaživanja ugroženih. Njegov otac, Clive Thomas, učinio je to kroz svoj rad na zatvaranju jaza između bogatih i siromašnih, a njegova pokojna majka Alice Miller, koja je bila portugalskog i afro-gvajanskog porijekla, kroz svoj rad na upravljanju velikim porodičnim nekretninama u Keniji . Tamo je izgradila spavaonice i škole u blizini ženskih zatvora, što je omogućilo djeci zatvorenika da ostanu blizu svojih majki, a da ne žive u zatvorima.

Do tada, “išli biste u zatvore i viđali biste djecu od 6, 7 godina iza rešetaka”, rekao je Thomas. “Moja mama je bila harizmatična, lijepa, vrlo poduzetna [and] duhovita žena.”

Od 1995. do 2005. Thomas je radio kao regulator državnih banaka u Majamiju, a zatim je radio u dvije banke i karipskom ogranku za akvizicije Michael Lee-Chin-ovog AIC Limited-a.

Pokrenuo je CGI 2006. i uhvatio se u nevolju na stambenom tržištu kupovinom oko 3.000 podvodnih kredita za kuće na Floridi i Džordžiji uz veliki popust od njihove nominalne vrijednosti od oko 700 miliona dolara.

Velik dio njegovog rada odnosi se na vraćanje manjinama, uključujući 3 posto od zarade jednog od generalnih partnera CGI fondova zajednicama obojenih boja, rekao je Thomas. U Atlanti, CGI planira hotel sa 150 ključeva na istorijskom koledžu Black Morris Brown, koji ima program obuke ugostiteljskog menadžmenta.

Investitori CGI-ja uključuju bogate kanadske porodice i profesionalne sportiste. Od 2016. godine, firma je osnovala najmanje pet fondova u Kanadi za prikupljanje novca za ulaganja u nekretnine u SAD, prema evidenciji. Među najpoznatijim investitorima CGI-ja su penzionisani igrač treće baze Alex Rodriguez i bokser Floyd Mayweather.

U Južnoj Floridi, CGI je prikupio 1,2 miliona kvadratnih metara poslovnog prostora. U Coral Gables, firma je kupila poslovni prostor u Ten Aragon condo u 55 Miracle Mile za 26,8 miliona dolara 2013. godine, kao i 15-spratnu poslovnu zgradu 550 Biltmore Way za 54,4 miliona dolara 2019. Firma takođe poseduje kancelarije u Boci Raton, Boynton Beach, West Palm Beach, Wellington i Stuart, gdje CGI Nexus Workspaces ima prostore za rad.

Zgrade Coral Gables i Nexus portfolio su preko 90 posto zauzeti, prema CGI.

CGI je 2020. osnovao hotelski investicioni fond od 650 miliona dolara, s Rodriguezom među glavnim investitorima. Fond bi trebao ciljati manje “lifestyle” hotele, poput Gabriel South Beacha sa 132 ključa, koji je kupio 2021. za 108,6 miliona dolara. Nije namijenjeno da cilja nekretnine kao što je njegov hotel u DC-u.

Ali Tomas ga je morao imati.

Ddugovanja

“Postoje vrlo, vrlo stare crno-bijele fotografije [in the hotel] koji pokazuju zemlju prije zgrade i ljude u boji, ljude koji liče na mene, koji su tamo živjeli”, rekao je Thomas. “Oni su raseljeni, a zatim vraćeni da naprave tu imovinu. … Pri tome su izgubljeni životi. A plate nisu bile uredno isplaćene. … Postojala je veza za mene.”

Uplaćenih 375 miliona dolara hotelskog fonda CGI-ja bilo je desetine miliona dolara više od ostalih ponuda, objavio je Wall Street Journal.

“Platio je ono što je bilo potrebno”, uzvratio je investitor i investitor Don Peebles. “Taj hotel se slučajno nalazio na Pennsylvania Avenue, najvažnijoj i najpoznatijoj ulici u Americi, u znamenitosti [Old] Paviljon pošte u glavnom gradu najmoćnije nacije na svijetu i uvjerljivo fizički najbolji hotel u gradu. … Ako postoji trofej, to je to.”

Osim problema s dugovima svojih hotela, Thomas je bio meta tužbi zbog neplaćenih računa.

Gabriel Downtown Miami sa 129 ključeva zauzima prvih 14 spratova Marquisa od 67 spratova. Tu su i 292 stana, kao i usluge sobara i domaćinstva, koje su ove godine tužile CGI navodeći skoro 661.413 dolara i 18.378 dolara neplaćenih faktura, pokazuju zapisi. Prošle godine je jedan pružatelj usluga sigurnosti tužio CGI, rekavši da duguje više od 37.000 dolara neplaćenih faktura. Iako podaci iz Miami-Dadea pokazuju da su tužbe na čekanju, CGI je rekao da je platio svoje obaveze i namirio potraživanja.

“Sve kroz šta sam prošao u posljednje dvije godine je s razlogom. Ne sumnjam da priča tek treba da bude ispričana.”
Raoul Thomas, CGI

U 55 Miracle Mile, asocijacija Ten Aragon Condo Condo je podnijela zalog protiv CGI za više od 184.700 dolara u neplaćenoj procjeni održavanja imovine od prošle godine, prema evidenciji.

Iako ekonomsko usporavanje utiče na stanodavce širom sveta, „ironično je da pažnja obraća više na mene nego na bilo koga drugog“, rekao je Tomas.

Aukcija Gabriel South Beach, vezana za kredit Deutsche Bank od 71,1 milion dolara i prvobitno zakazana za maj, sada se očekuje 12. septembra.

Thomas je rekao da je uvjeren da će CGI prije toga imati rješenje za ovaj problem. „Imamo snažnu moralnu i fiducijarnu odgovornost prema našem zajmodavcu i investitorima da uskoro riješimo našu finansijsku obavezu prema ovom zajmodavcu,“ rekao je on.

Prije aukcije Waldorf Astoria, BDT & MSD su znali da je CGI osigurao “neophodno finansiranje za otklanjanje neizvršenja kredita”, ali su se odlučili za nastavak, rekao je Thomas, dodajući da njegova firma nastavlja “neumorno raditi” na rješenju.

“Nikad ne odlazimo od imanja — i nismo završili sa borbom za Waldorf Astoriu”, rekao je.

Što se tiče Gabriel Downtown Miamija, CGI je rekao da radi s “ključnim partnerom” na postizanju “prijateljskog finansijskog rješenja” sa zajmodavcem Madison Realty Capital kako bi “otkupio preostali iznos kredita i povratio titulu.”

Ton u najgorim vremenima, tnajbolja vremena

Budući da je Gabriel Downtown Miami izgubljen u zapleni Uniform Commercial Code, CGI ga može ponovo steći otplatom nepodmirenog duga, rekao je Boaz Ashbel, stručnjak za gostoprimstvo u Aztec Group sa sjedištem u Miamiju.

Ali „kada se zaključi prodaja UCC-a, ne mogu se sjetiti slučaja kada je vlasništvo vraćeno na zajmoprimca“, rekao je. Takođe nije lako ponovo steći imovinu izgubljenu u sudskoj ovrsi, kao što je Waldorf Astoria, dodao je Ashbel.

Boaz, koji je pratio CGI-jeve investicije u hotele u Miami-Dadeu, rekao je da je firma preplatila hotele i uložila “previše” u njih.

Gabriel Downtown Miami je rebrendirao iz Casa Moderne u ME od strane Meliá, a zatim u Gabriela. “Ovo nije formula za uspjeh u hotelijerstvu. To uključuje dodatne troškove i resetuje imovinu sa tržišnog pozicioniranja i marketinške tačke gledišta”, rekao je Ashbel.

Tržište možda neće biti dobro za CGI. Iako je prihod u Majamiju po dostupnoj sobi, pokazatelj učinka hotela, ove godine veći za 15 posto u odnosu na 2019., on je pao za 10 posto kada se uzme u obzir inflacija, kaže Michael Stathokostopoulos, analitičar ugostiteljstva u CoStaru.

Peebles je rekao da ako hoteli imaju problema sa performansama, onda je primetno da je Hilton, a ne CGI, menadžer objekata. Izvršni direktor korporacije Peebles, koji lično poznaje Tomasa, opisao ga je kao “promišljenog” i “predan svojoj porodici” i često ga je nazivao “duhovnim”.

U jednom intervjuu, Tomas je izneo svoju životnu filozofiju: Ishod stvari, uključujući i njegove dugove, zasniva se na 99 posto njegovog sopstvenog truda, a 1 posto prepušta „višem cilju, duhovnom biću”. „Zovite to Bogom, zovite kako hoćete“, rekao je.

Prema Peeblesu, obojeni ljudi koji odluče da ostanu u nekretninama rade to u potrazi za višom svrhom, jer brzo shvate da industrija teško da je meritokratija i šanse su često naslagane protiv njih. “Vidim da se Raoul bori da to promijeni i da se bori protiv toga. … Potreban je neko sa većom svrhom”, rekao je.

Čudno je da je zajmodavac Waldorf Astoria oduzeo imovinu, jer drugi rade sa zajmoprimcima kako bi im odobrili neuspješnu imovinu, rekao je Peebles.

„Zašto Raoul? Je li to zato što nije član kluba?” upitao je.

Thomasovi problemi označavaju najteži period u njegovoj karijeri, ali to je nešto što on ne bi mijenjao.

“Izvršni direktori se ne rađaju. Oni su napravljeni. Najbolji se prave u najtežim vremenima”, rekao je. “Sve kroz šta sam prošao u posljednje dvije godine je s razlogom. Ne sumnjam da priča tek treba da bude ispričana.”